可负担屋政策仍不明朗 产业股料续窄幅波动

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可负担屋政策仍不明朗 产业股料续窄幅波动

市场在等待更清晰的可负担房屋政策,再加上政府旨在提升拥屋率,这也意味着,产业业者的竞争可能会更激烈!


分析员预计,在2019年财政预算案出炉之前,产业股的股价都会处于窄幅波动的状态。

年初迄今,吉隆坡产业指数已跌13%,严重跑输富时隆综指(-1%)。

在肯纳格研究投行分析员所留意的股项之中,今年股价表现最糟糕的三大产业股,分别是马资源(MRCB,1651,主板产业股)、UEM阳光(UEMS,5148 ,主板产业股)和AMVERTON(AMVERTON,5959,主板产业股)。

而唯一一个股价有增长的是UOA发展(UOADEV,5200,主板产业股)。

本季,吉隆坡产业指数萎缩4.8%,稍微好于综指(-5.4%),因产业股的卖压普遍发生在上一个季度。


大型产业股表现转佳

分析员表示,许多大型产业股的平均表现,已经在本季度转佳,本季至今录得2.3%的增长。至于中小型业者,则平均跌14.4%。

“由于领域没有新的负面消息,相信投资者是持谨慎态度,且倾向于要减持产业股,或直接避免投资在这领域。”

分析员点出,产业领域需要进一步的政策清晰度,特别是可负担房屋政策(包括一个国家数据库),但这需要政府花时间去研究。

“从媒体的报道,我们得知,房屋与地方政府部将与财政部和国家银行讨论,以放宽现有的贷款方针,让更多B40和M40群体,有能力获得房贷。”

另外,部分评估考量,也预计会转向使用家庭收入,而不是只用个人收入来衡量。不仅如此,估计还会扩大“先租后买”(RTO)的范围。

不过,分析员认为,即便放宽条例,最多也只能帮助产业发展商维持现有的销售势头,原因如下:

●可负担房屋的定义是划一的,还是取决于地区?

回顾2017年,每单位的住宅产业交易价平均是35万2000令吉,但巴生谷的平均价则是高企于55万3000令吉。

所以,划一的定义在我国或不可行。

可负担能力萎缩,归咎于收入增长不及产业的涨幅。因此,这影响了许多购屋者取得贷款的能力,特别是城市地区。

分析员认为,我国最大的挑战,是要推出一个与大马土地法律相符的全国可负担房屋政策。

而可负担房屋的定义,将会是上市发展商能否参与这领域的指标。

目前,分析员所留意的股项,大部分的产业价格是介于40万至100万令吉。

●私人发展商(包括上市公司)会否成为可负担房屋供应的供应者之一?

目前,还无法确定可负担房屋计划的供应,是全由政府供应,还是私人与政府合作的举措,分析员是倾向于后者。

许多发展商都被要求在各自的城镇计划下,提供廉价房屋。

不过,如果大部分的供应是由私人领域推动,要正确地推行长期的RTO模式,就会变得困难,因私人业者还是比较注重投资回酬和资产负债表。

即便私人领域参与部分计划,推出平均10万令吉的可负担房屋,赚幅也不会诱人。

●买房举动还会有进步空间吗?

产业需求的另一方面,就是领域的借贷流动率。

虽然住宅贷款申请和批准指标有显着改善,但分析员发现,发展商并没有真实体验到。

这可能因为政府房屋计划,以及其他非上市发展商所带来的竞争。

基于住宅产业交易十分呆滞,发展商需要争夺市占率,才能达到销售目标。惟回顾去年,分析员所留意股项的市占率,都没有显着扩大。

另外,房贷占总银行贷款的31%比重,是记录高位,为了达到风险管理目的,银行一般会尝试将产业相关的贷款曝光率,维持在30至40%,意味着,银行要扩大房贷业务的潜能有限。

这也说明了,如果有更多可负担房屋的供应,贷款流通量将会流入这个领域,而这并不会对发展商有好处,因为业者不是所有楼盘,都能达到可负担房屋的定义。

可负担屋政策仍不明朗 产业股料续窄幅波动

销售表现难测

大部分的发展商都在积极地清空产业单位,因此销售表现将难以预测,因为这与新楼盘推介不同。

无论如何,分析员估计,今年的销售表现料颠簸,意味着接下来8月份的业绩季节,料带来喜忧参半的消息。

“我们估计,领域的总销量和净利表现,都不会令人惊喜。”

消费税归零可能会提供一些喘息空间,但对买家或发展商而言,都不至于是个显着的节省。

总结而言,分析员维持领域“中和”的投资评级,首选UEM阳光。

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